浙江传衡律师事务所
综合诉讼部
最高法院入库案例：
出租人负有向承租人全面、不迟延地履行便于承租人行使优先承租权的告知义务
裁判要旨
第一，出租人若有继续出租房屋的意向，并与第三人确定租赁合同内容，应及时、完整地告知承租人，确保其依法行使民法典第七百三十四条规定的优先承租权。
第二，租赁期届满时，承租人优先承租适用的 “同等条件”，应限定为租赁物用途、租金、租赁期限、支付期限与方式等直接影响出租人合同利益的关键要素。
裁判文书
北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2021）京02民终2444号
上诉人（原审原告、反诉被告）：北京市诚至物业管理有限责任公司，住所地北京市朝阳区潘家园南里12号13层。
法定代表人：高强，经理。
委托诉讼代理人：韩雪，北京嘉观律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李豆豆，北京嘉观律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：北京市程锦宾馆，住所地北京市西城区永宁胡同10号。
法定代表人：师海伟，经理。
委托诉讼代理人：尼如涛，北京沃兴律师事务所律师。
上诉人北京市诚至物业管理有限责任公司（下称诚至物业公司）因与上诉人北京市程锦宾馆（下称程锦宾馆）房屋租赁合同纠纷一案，均不服北京市西城区人民法院（2020）京0102民初17376号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月3日立案后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。
诚至物业公司上诉请求：同意一审判决第一项，撤销一审判决第二、三项，依法改判：1.程锦宾馆将北京市西城区永宁胡同10房屋（下称涉案房屋）腾退并交还我公司；2.确认我公司不予退还程锦宾馆已支付的押金61250元；3.程锦宾馆向我公司支付房屋占有使用费（自2019年12月1日计至实际腾房之日，按照日租金3296.81元的标准计算，暂计至2021年1月6日为1328614.43元）；4.程锦宾馆向我公司支付逾期付款的资金占用费（自2019年12月1日计至实际腾房之日，以1328614.43为本金，按照全国银行间同业拆借公布的贷款市场报价利率计算，暂计至2021年1月6日为58600.02元）。暂计至2021年1月6日，上述费用共计1448464.45元。事实与理由：一、原审判决认定程锦宾馆在同等条件下优先承租涉案房屋，认定事实与适用法律均存在错误。（一）一审判决适用《中华人民共和国民法总则》第九条之绿色原则，判决程锦宾馆在同等条件下对涉案房屋进行承租，违背了意思自治与合同自由原则。首先，意思自治与合同自由原则是民法总则与合同法的基本原则，以合同自由为代表的意思自治是民商法的基石。法院应当谨慎介入当事人意思自治领域，充分尊重民事主体的合同自由权利。一审判决在未考量我公司的真实意思表示的情况下，直接适用绿色原则，认定我公司与程锦宾馆形成了新的房屋租赁合同关系，过度介入当事人意思自治领域，限制了合同自由，不符合民商法基本原则；其次，我公司与案外人北京欣汇聚科技有限公司（下称欣汇聚公司）签订租赁合同，更符合绿色原则。根据欣汇聚公司提交的《租赁意向书》，欣汇聚公司拟投入600万元用于涉案房屋改造，且改造内容包括自然景观及绿色植被植入，而程锦宾馆投资意向中的600万元投资改造不包括绿色植被植入等内容；最后，一审判决认定程锦宾馆经营宾馆住宿等业务进行了大量资金投入，并无证据支持。（二）一审判决认定因程锦宾馆行使优先承租权，我公司即与程锦宾馆形成了新的房屋租赁合同关系，认定事实与适用法律均存在错误。首先，程锦宾馆优先承租权是基于《永宁胡同10号项目房屋租赁合同》约定产生，仅在合同当事人之间发生效力。优先承租权属于优先缔约请求权，非物权和形成权，不具备对抗物权的效力，亦不具备单方形成新合同关系的效力，更不宜通过强制履行的方式进行保护。本案中，程锦宾馆不符合同等条件，且我公司亦不存在与程锦宾馆续签的意思表示，而一审判决直接认定因程锦宾馆行使优先承租权，即与我公司形成新的房屋租赁合同关系，对优先承租权的性质、适用条件、法律后果以及本案事实均认定错误。其次，我公司与程锦宾馆之间未就续签形成合意。最后，即使一审判决认定我公司履行告知义务存在瑕疵，我公司应承担的亦属基于合同产生的违约责任，不应直接通过限制物权的方式予以保护。二、《永宁胡同10号项目房屋租赁合同》并未明确约定我公司应履行的告知义务，我公司已按照以往交易习惯，以合理的方式尽到了告知义务，保障了程锦宾馆的优先承租权，而程锦宾馆也已通过提交《租赁意向书》的形式行使了优先承租权，但由于其提出的租金单价较低，不符合《永宁胡同10号项目房屋租赁合同》约定的同等条件，故程锦宾馆的优先承租权已经消灭。一审判决认定程锦宾馆对涉案房屋的优先承租权尚未消灭，认定事实错误。最后，《永宁胡同10号项目房屋租赁合同》已于2019年12月1日终止，但程锦宾馆并未向我公司返还涉案房屋，并至今仍处于无权占有状态，故一审判决认定程锦宾馆未能行使优先承租权，并与我公司续签的责任不可归咎于程锦宾馆，酌定减免2个月的房屋占用费，认定事实错误。同时，一审判决对于我公司主张房屋占用费、资金占用费、不予退还押金的诉讼请求未予支持，认定事实亦均存在错误。
针对诚至物业公司的上诉，程锦宾馆辩称：不同意诚至物业公司的上诉请求和理由。我宾馆对于一审法院查明事实和适用法律都没有异议。《永宁胡同10号项目房屋租赁合同》中约定我宾馆在合同期满后享有同等条件下的优先承租权，该约定体现了双方的意思自治原则，一审法院在判决我宾馆有优先承租权的情况下，因为我宾馆没有改变房屋现状，前期投入得到了有效利用，有利于节约资源，也符合绿色环保原则，我宾馆的优先承租权是有明确法律依据的。在合同到期前，诚至物业公司有继续出租的意愿，双方也在就续约事宜进行沟通，诚至物业公司没有将续约的同等条件以适当的方式向我宾馆通知，也没有给我宾馆合理期间做出决定。合同期满至今，我宾馆一直在使用涉案房屋进行经营，我宾馆在知道诚至物业公司出租给案外人后立即主张了优先承租权，案外人没有对涉案房屋进行投资经营。
程锦宾馆上诉请求：同意一审判决第一、二、三项，要求确认我宾馆承担2019年12月1日至2020年3月31日期间房屋占用费64321元。1.《永宁胡同10号项目房屋租赁合同》期限届满后由于不可归咎于我宾馆的原因，双方未续签租赁合同，我宾馆在此期间内管理使用涉案房屋，因此，我宾馆应参照双方原租赁合同约定的标准确定该期间的房屋占用费64312元。2.根据国家有关政策，因受疫情影响，应对经营困难的餐饮、住宿等行业免除2020年上半年3个月房屋租金。综上，一审判决认定我宾馆支付诚至物业公司2019年12月1日至2020年3月31日期间的房屋占用费385875元，属认定事实不清，判决有误。
针对程锦宾馆的上诉，诚至物业公司辩称：房屋占有使用费是我公司的实际损失，原合同约定的标准是低于现在市场价格的，按照原合同标准承担房屋占有使用费不足以弥补我公司的实际损失。现在的市场价格可以参考我公司与欣汇聚公司签订的新租赁合同约定的租金标准。我公司不是国有企业，涉案房屋是集体财产，也不是国有房屋，所以不属于国家政策的规定范畴。
诚至物业公司向一审法院起诉请求：1.确认我公司与程锦宾馆所签订的《永宁胡同10号项目房屋租赁合同》于2019年12月1日终止；2.判令程锦宾馆将涉案房屋腾退并交还我公司；3.确认我公司不予退还程锦宾馆已支付的押金61250元；4.判令程锦宾馆向我公司支付房屋占有使用费（自2019年12月1日计算至程锦宾馆实际腾退房屋之日，按照日租金3296.81元的标准计算）；5.判令程锦宾馆向我公司支付逾期付款的资金占用费（自2019年12月1日计至程锦宾馆实际腾房之日，以524192.79元为本金，按照全国银行间同业拆借公布的贷款市场报价利率计算）。
程锦宾馆向一审法院反诉请求：判令按照诚至物业公司与欣汇聚公司签订的《永宁胡同10号项目整体租赁类合同》的条件行使优先承租权。
一审法院认定事实：2004年12月2日，诚至物业公司作为甲方（出租方），北京金翠康珠宝玉石有限责任公司（下称金翠康公司）作为乙方（承租方），双方签订《租赁合同》，约定乙方承租甲方北京市西城区永宁胡同10号（信访办公用房除外），租赁期间自2004年12月1日至2014年11月30日。
2006年2月13日，诚至物业公司作为甲方，金翠康公司作为乙方，程锦宾馆作为丙方，三方签订《协议书》，约定甲、乙双方于2004年12月2日签订的永宁胡同10号租赁合同，甲、乙、丙三方同意从该协议签订之日起到该租赁合同有效期结束日，乙方将该租赁合同规定之对永宁胡同10号的所有权利、义务转让给丙方，由丙方继承甲、乙双方于2004年12月2日签订的永宁胡同10号租赁合同规定对永宁胡同10号之乙方与甲方的权利、义务关系。
2014年12月1日，诚至物业公司作为甲方（出租方），程锦宾馆作为乙方（承租方），双方签订《永宁胡同10号项目房屋租赁合同》，甲方将涉案房屋出租给乙方仅为宾馆使用，租赁日期为2014年12月1日至2019年11月30日，其中2014年12月1日至2016年11月30日，每季度租金为183750元，全年租金735000元，从第三年开始递增5%，自2016年12月1日至2019年11月30日止，每季度租金为192937.50元，全年租金总额为771750元，乙方同意按租金标准向甲方交付该房产租金，支付方式为按季度支付。房产押金为61250元。若本合同期满或提前终止与解除，甲方有权要求乙方将其全部或部分私有财产和自置设备、物品搬出该房产，并必须恢复该房产原状或支付相当于恢复该房产原状所应发生的费用。若本合同期满或提前终止与解除15日内，乙方仍未将其全部或部分私有财产和自置设备、物品搬出该房产或未按甲方要求恢复原状，则视为乙方放弃权利，届时甲方（或甲方授权的代理人）有权委派人员将乙方的上述财产与物品予以变卖或以其他方式处理，并无须给予方任何补偿。甲方可以从乙方的押金及财产与物品变卖所得中扣除所欠费用。乙方应在解除或终止之日起7日内，将房屋及其附属设施、设备恢复原状后（房屋无法恢复原状且甲方认可现状的除外）无条件归还甲方，同时乙方应当将自身物品清理移除，如逾期归还或未将自身物品清理移除的，则乙方按合同的有关内容承担相应法律责任。双方在上述合同第九条中约定：“9.1租赁期满前一个月，乙方可提出续租要求，若甲方拟继续出租该房产，且乙方在本合同期内无重大违约行为，则在同等条件下，乙方有权优先获签下一期该房产租赁合同……”双方在合同中还约定了其他权利义务。后诚至物业公司作为甲方，程锦宾馆作为乙方，双方签订《<永宁胡同10号房屋租赁合同>补充协议》。
2019年9月至11月期间，诚至物业公司人员与程锦宾馆人员就涉案房屋下一期租赁进行协商，程锦宾馆向诚至物业公司发送了《酒店投资运营计划书》以及《北京市程锦宾馆租赁意向》，其中租金意向：方案①租期3年4个月（半年装修期）+同等条件下优先续约权……租金为1.8元/天/平方米，租金递增为每两年递增5%……方案②租期：5年6个月（半年装修期）+同等条件下优先续约权……租金：租金为1.8元/天/平方米，租金递增为每两年递增3%。
2020年1月2日，诚至物业公司作为甲方（出租方），北京欣汇聚科技有限公司作为乙方签订《海龙集团永宁胡同10号项目整体租赁类合同》，其中约定甲方将北京市西城区永宁胡同10号出租给乙方使用，作为商业用途，租赁期间为2020年4月1日至2024年12月31日，租金标准按照每两年3%递增，第一年租金基数为2.05/建筑平方米/日计算，租金按季度支付。双方还约定了其他权利义务。
2020年2月15日，诚至物业公司工作人员向程锦宾馆人员发送通知书，要求程锦宾馆搬离涉案房屋。
2020年6月29日，程锦宾馆向诚至物业公司转款385875元。2020年7月2日，诚至物业公司向程锦宾馆邮寄《关于收取房屋占有使用费等的告知函》，其中主张其损失持续发生，且程锦宾馆支付的款项低于诉讼请求，亦不足以弥补拒绝腾退的损失，要求程锦宾馆主动腾退涉案房屋等内容。诚至物业公司对邮寄上述函件及过程进行了公证，由北京市燕京公证处制作（2020）京燕京内民证字第2138号公证书。2020年7月22日，程锦宾馆向诚至物业公司发送《通知书》，要求按照诚至物业公司与北京欣汇聚科技有限公司所欠租赁合同标准优先承租涉案房屋。
另查，一、庭审中，诚至物业公司提交租赁合同到期通知书的张贴照片，证明其于2019年11月29日已向程锦宾馆要求告知返还房屋。程锦宾馆对该照片真实性不认可，称并未于上述时间收到通知书。
二、庭审中，诚至物业公司提交会议纪要，证明诚至物业公司与程锦宾馆进行了充分的说明，程锦宾馆提出的续租方案因单价过低，经讨论未能通过，所以没有达成续租合意。程锦宾馆对上述会议纪要真实性不认可，认为系对方单方制作，且并未将会议内容向程锦宾馆进行告知。另，诚至物业公司为证明程锦宾馆的报价低于欣汇聚公司以及欣汇聚公司的资本更优于程锦宾馆，程锦宾馆与欣汇聚公司并非同等条件，提交了欣汇聚公司的《租赁意向书》及工商信息截图。程锦宾馆对于欣汇聚公司的《租赁意向书》的真实性不认可，且诚至物业公司没有将欣汇聚公司租金意向及相应租金标准告知程锦宾馆；对于诚至物业公司提交的工商信息截图真实性认可，但认为注册资金不能反映企业公司的真实资金情况，程锦宾馆经营效益良好，没有对外债务或其他纠纷，诚至物业公司的意见不能成立。
三、庭审中，程锦宾馆为证明其对涉案房屋办理电力增容、为经营宾馆进行装修改造以及加盟速8酒店的情况，提交了加盟合同、品牌使用授权书、汇款凭证、收据、施工合同等相关材料。诚至物业公司认为上述证明材料与本案争议无关。
四、庭审中，对于程锦宾馆于2020年6月29日的转款385875元，程锦宾馆称上述费用为2020年6月筹措的资金，因为2020年2月疫情发生，按照相关政策应当减免三个月的租金。诚至物业公司则认为上述款项系房屋占用费并非租金。
一审法院认为：诚至物业公司与程锦宾馆之间就涉案房屋签订的《永宁胡同10号项目房屋租赁合同》及《<永宁胡同10号房屋租赁合同>补充协议》，系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同。上述合同于2019年11月30日到期，诚至物业公司主张确认上述合同于2019年12月1日终止，不予退还租房押金，并要求程锦宾馆搬离涉案房屋、支付房屋占用费及资金占用损失等。程锦宾馆则提出依约定其对涉案房屋具有优先承租权，故不同意诚至物业公司的上述请求，并要求按照诚至物业公司与欣汇聚公司签订的《海龙集团永宁胡同10号项目整体租赁类合同》继续承租涉案房屋；诚至物业公司则认为程锦宾馆未构成“同等条件”的继续承租，且程锦宾馆的优先承租权业已消灭，不同意程锦宾馆的上述反诉请求。故而，本案的争议焦点为：一、程锦宾馆对涉案房屋的优先承租权是否消灭；二、程锦宾馆是否能够基于优先承租权租赁涉案房屋。
一、程锦宾馆对涉案房屋的优先承租权尚未消灭。
首先，程锦宾馆享有涉案房屋的优先续租权。因依据双方约定，如诚至物业公司继续出租涉案房屋，程锦宾馆亦欲继续租赁涉案房屋，需在租赁期满前一个月，提出续租要求，程锦宾馆在合同期内无重大违约行为的情况下，程锦宾馆获得在同等条件下优先承租涉案房屋的权利。诚至物业公司在本合同到期前以投标招商方式出租涉案房屋，并与案外人就涉案房屋达成了涉案合同到期后的房屋租赁合同，故诚至物业公司存在继续出租涉案房屋意愿；程锦宾馆在诚至物业公司的招商期内进行投标，要求承租涉案房屋，且在2019年9月开始即与诚至物业公司协商有关续租事宜，故程锦宾馆在合同约定期限内对继续承租涉案房屋提出要求；诚至物业公司亦未提交证据证明程锦宾馆在合同期内存在重大违约行为，故程锦宾馆按约定在同等条件下享有优先获签下一期涉案房屋租赁合同的权利。
其次，程锦宾馆所享有的优先承租权并未消灭，分析如下：1.诚至物业公司未以合理方式履行告知义务。基于涉案房屋租赁合同的签订时间及合同履行期间，程锦宾馆所享有的优先承租权系基于合同产生，故诚至物业公司应按照合同约定保障程锦宾馆上述权利的实现。诚至物业公司主张因在合同并未明确约定其告知义务的履行方式，诚至物业公司以交易习惯、以合理方式对程锦宾馆进行告知，保障了程锦宾馆的优先承租权。法院认为，双方虽未在合同中明确约定诚至物业公司的告知履行方式，但告知义务的履行应符合合同的本意，合同中对程锦宾馆优先承租权的约定，本就是双方对合同到期后对涉案房屋继续处于租赁状态时的安排，故诚至物业公司则负有将其最终确定的涉案房屋租赁价格、价款履行方式及租赁期限和租金支付期限等内容对程锦宾馆进行告知义务，并应给予程锦宾馆合理期间予以回复。诚至物业公司仅以其告知程锦公司所提的租金标准或租期不符合其要求为由，主张进行了合理告知，法院对此不予采纳。2.诚至物业公司所称程锦宾馆已在“同等条件”下行使优先承租权的意见不能成立。诚至物业公司认为程锦宾馆以提交租赁意向书的方式行使了优先承租权，在不符合“同等条件”的情况下，程锦宾馆的优先承租权已消灭。法院认为，诚至物业公司以招投标方式确定下一租期租赁物的租赁价格、价款履行方式及租赁期限和租金支付期限等内容，程锦宾馆在未知诚至物业公司对上述出租具体条件的情形下所发送的租赁意向书，系其要求对涉案房屋进行下一期承租的意思表示；又因，诚至物业公司在进行招标后，其确定承租人的方式并非通过公开竞价方式，而是通过其公司内部讨论决定，故程锦宾馆参与投标的行为不能认定为对优先承租权的放弃或行使完毕，亦不能当然免除诚至物业公司告知程锦宾馆出租涉案房屋的“同等条件”的义务。诚至物业公司未有证据证明其已在程锦宾馆发出租赁意向书前明确告知其出租涉案房屋的“同等条件”情况下，而以他人所发送的租赁意向书作为“同等条件”的前提，缺乏依据，法院对诚至物业公司该项抗辩意见亦不予采纳。程锦宾馆称其在诉讼过程中以证据方式获取了诚至物业公司与欣汇聚公司所签订的《海龙集团永宁胡同10号项目整体租赁类合同》，并同意按照该合同全部条款履行并向诚至物业公司发出函件，要求行使优先承租权，法院认为程锦宾馆就涉案房屋的优先承租权并未消灭。
二、程锦宾馆应在同等条件下优先承租涉案房屋。
程锦宾馆因享有对涉案房屋的优先承租权，且同意完全按照诚至物业公司与欣汇聚公司所签订的《海龙集团永宁胡同10号项目整体租赁类合同》约定履行的情况下，法院认为涉案房屋应当由程锦宾馆优先承租，分下如下：1.从房屋的使用情况因素考量，程锦宾馆于2006年以来对承租涉案房屋进行长期使用，至庭审辩论终结时，诚至物业公司虽与北京欣汇聚科技有限公司之间签订了房屋租赁合同，但涉案房屋仍处于程锦宾馆占有使用中。2.从绿色原则及经济因素考量，程锦宾馆因在涉案房屋经营宾馆住宿等业务，进行了大量资金投入，且经营场所对于品牌经营具有重要影响，如程锦宾馆无法通过行使优先承租权承租涉案场地，势必造成较大的经济损失以及无形商业利益损失，程锦宾馆继续使用涉案房屋则可充分利用原有设施设备，一定程度上避免不必要的浪费；对于诚至物业公司而言，在程锦宾馆同意完全按照其与欣汇聚公司所签订的《海龙集团永宁胡同10号项目整体租赁类合同》条款履行的情况下，对其而言未有经济损失，且亦不存在由程锦宾馆继续承租，则房屋租赁合同无法履行的情形；对于欣汇聚公司而言，其尚未对涉案房屋进行投资经营，其经济损失势必小于程锦宾馆，故法院认为对程锦宾馆按照诚至物业公司与欣汇聚公司签订的《海龙集团永宁胡同10号项目整体租赁类合同》的条件行使优先承租权的诉讼请求予以支持。诚至物业公司认为其在原租赁合同到期后收回房屋系行使物权，而程锦宾馆所行使的优先承租权基于合同所产生的债权，故其优先承租权无法与物权形成对抗。但，应当指出，首先，诚至物业公司与程锦宾馆之间存在房屋租赁合同关系，诚至物业公司作为涉案物权人亦是房屋租赁合同的出租人，故在因诚至物业公司未能完全履行合同约定内容的情况下，主张物权的行使，缺乏法律依据；其次，诚至物业公司在涉案房屋到期后对于房屋存在再行出租的情形，并非将房屋收回自用，诚至物业公司再行出租的行为亦是让渡涉案房屋使用权获取收益的行为，程锦宾馆也亦基于诚至物业公司的出租意愿并结合合同约定取得了同等条件下的优先承租权，故法院对诚至物业公司上述抗辩意见不予采纳。应当指出，程锦宾馆已向诚至物业公司主张在同等条件下行使优先承租权，双方应当及时就涉案房屋租赁事宜签订书面协议。综上，法院对于诚至物业公司要求确认其与程锦宾馆于2014年12月1日所签订的《永宁胡同10号项目房屋租赁合同》到期终止不持异议，但因程锦宾馆行使优先承租权，诚至物业公司与程锦宾馆形成了新的房屋租赁合同关系，故法院对诚至物业公司要求程锦宾馆腾涉案房屋的诉讼请求不予支持。
因程锦宾馆认可按照《海龙集团永宁胡同10号项目整体租赁类合同》的条件履行合同，故法院对诚至物业公司主张的房屋占用费的诉讼主张进行分段讨论。对于2019年12月1日至2020年3月31日期间，因双方就此未进行约定，但上述期间内程锦宾馆未能行使优先承租权与诚至物业公司达成房屋租赁合同的责任不可归咎于程锦宾馆，且结合新冠病毒疫情发生后，涉案房屋所在地区的防控政策、经营业态，故法院参照原合同标准酌定减免2个月的房屋占用费，程锦宾馆应支付该期间房屋占用费128625元；又因，程锦宾馆于2020年6月支付了上述款项，故程锦宾馆无需再行支付上述期间房屋占用费。对于2020年4月1日起，双方之间应成立新的房屋租赁合同关系，双方应当按照约定行使权利、履行义务，故法院对诚至物业公司主张2020年4月1日之后的房屋占用费不予支持，如双方因租金给付发生纠纷应当另行解决。对于诚至物业公司所主张的资金占用费，因双方对此未有约定，且上述期间房屋费用未能及时给付系双方对优先承租权行使存在争议，故法院对诚至物业公司该项诉讼不予支持。对于诚至物业公司要求确认不予退还押金的诉讼请求，因诚至物业公司并未提交证据证明程锦宾馆在原租期内存在欠费，且经抵扣后，程锦宾馆亦不存在欠付房屋占用费之情形，故法院对诚至物业公司该项诉讼请求不予支持。据此，一审法院于2020年12月22日判决：一、确认北京市诚至物业管理有限责任公司与北京市程锦宾馆于二〇一四年十二月一日所签订的《永宁胡同10号项目房屋租赁合同》于二〇一九年十二月一日终止;二、北京市程锦宾馆按照北京市诚至物业管理有限责任公司与北京欣汇聚科技有限公司签订于二〇二〇年一月二日的《海龙集团永宁胡同10号项目整体租赁类合同》所约定的同等条件对北京市西城区永宁胡同10号房屋进行承租;三、驳回北京市诚至物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。
双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。
另，二审审理中，经本院询问：1.诚至物业公司与程锦宾馆均认可案外人欣汇聚公司并未实际占有使用涉案房屋，现涉案房屋仍在程锦宾馆占有使用中；2.诚至物业公司称其在欣汇聚公司签订租赁合同前，欣汇聚公司曾经实际勘验过涉案房屋状况，程锦宾馆对此不予认可，诚至物业公司就其该项主张未提交相应证据予以证明；3.诚至物业公司认可其尚未向案外人欣汇聚公司收取任何租赁租金等费用。
本院认为：诚至物业公司与程锦宾馆于2014年12月1日签订的《永宁胡同10号项目房屋租赁合同》及《<永宁胡同10号房屋租赁合同>补充协议》均系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，均应属合法有效，双方均应按照合同约定行使各自权利、履行各自义务。
关于程锦宾馆对涉案房屋的优先承租权是否消灭的问题。诚至物业公司称程锦宾馆以提交租赁意向书的形式行使了优先承租权，但不符合“同等条件”的情形，故程锦宾馆的优先承租权已经消灭。程锦宾馆对此不予认可，主张直至收到法院送达的本案起诉材料才得知诚至物业公司与案外人欣汇聚公司就涉案房屋签订了租赁合同，其优先承租权未得以行使，且在本案中明确要求按照诚至物业公司与欣汇聚公司签订的《海龙集团永宁胡同10号项目整体租赁类合同》所约定的同等条件对涉案房屋进行承租。本院认为，首先，双方在租赁合同中明确约定了程锦宾馆的优先承租权行使条件，即“租赁期满前一个月，乙方可提出续租要求，若甲方拟继续出租该房产，且乙方在本合同期内无重大违约行为，则在同等条件下，乙方有权优先获签下一期该房产租赁合同”，现程锦宾馆在租赁合同期内无违约行为，且在租赁期满前一个月提出续租申请，诚至物业公司亦拟继续出租涉案房屋；其次，虽程锦宾馆提出的租赁意向书未获得诚至物业公司同意，但基于诚至物业公司对涉案房屋的招租并未采取公开招标形式，诚至物业公司未能将是否存在其他欲承租涉案房屋方、承租期限、租金标准、租金支付方式等租赁合同应具备的主要内容对程锦宾馆进行明确告知，并给与程锦宾馆合理期限予以回复，故程锦宾馆行使在合同约定“同等条件下”优先承租权存在明显障碍；最后，诚至物业公司仅以其告知程锦宾馆所提的租金标准或租期不符合要求为由主张其已履行告知义务，缺乏合同或法律依据，本院难以支持。故综上，程锦宾馆的租赁意向书未被通过不代表其优先承租权已经行使完毕，现诚至物业公司以程锦宾馆的优先承租权已经消灭为由要求程锦宾馆腾退涉案房屋、押金不予退还、支付至腾退之日止的房屋占有使用费、资金占用费的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。程锦宾馆要求按照诚至物业公司与欣汇聚公司签订的《海龙集团永宁胡同10号项目整体租赁类合同》所约定的同等条件对涉案房屋进行承租的诉讼请求，合同及法律依据充分，本院予以支持。
同时，鉴于程锦宾馆同意按照诚至物业公司与欣汇聚公司签订的《海龙集团永宁胡同10号项目整体租赁类合同》所约定的同等条件对涉案房屋进行承租，一审法院就此对房屋占有使用费分段认定，并无不妥。2019年12月1日至2020年3月31日期间，诚至物业公司与程锦宾馆在租赁合同中并未就此进行明确约定，一审法院结合上述期间出现的疫情因素，酌情确定减免程锦宾馆2个月租金标准的房屋占有使用费，并无不当。应当指出，程锦宾馆已经支付上述期间房屋占有使用费，其无需再行支付。2020年4月1日之后的房屋租金、房屋占有使用费问题，因双方成立了新的房屋租赁合同关系，故诚至物业公司要求程锦宾馆支付上述期间的房屋占有使用费的诉讼请求，本院不予支持。双方可待发生欠付租金后再另行予以解决。另，应当指出，程锦宾馆关于仅同意承担2019年12月1日至2020年3月31日期间房屋占用费64321元的上诉请求，并非针对一审法院判决主文，故本院对此不予审理。
综上所述，诚至物业公司与程锦宾馆的上诉请求均不能成立，均应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费35901元，由北京市诚至物业管理有限责任公司负担34493元（已交纳），由北京市程锦宾馆负担1408元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘苑薇
审 判 员 孟 龙
审 判 员 何江恒
二〇二一年四月二十八日
法官助理 袁 芳
书 记 员 刘梓晨
浙江传衡律师事务所
综合诉讼部
最高法院入库案例：
出租人负有向承租人全面、不迟延地履行便于承租人行使优先承租权的告知义务
裁判要旨
第一，出租人若有继续出租房屋的意向，并与第三人确定租赁合同内容，应及时、完整地告知承租人，确保其依法行使民法典第七百三十四条规定的优先承租权。
第二，租赁期届满时，承租人优先承租适用的 “同等条件”，应限定为租赁物用途、租金、租赁期限、支付期限与方式等直接影响出租人合同利益的关键要素。
裁判文书
北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2021）京02民终2444号
上诉人（原审原告、反诉被告）：北京市诚至物业管理有限责任公司，住所地北京市朝阳区潘家园南里12号13层。
法定代表人：高强，经理。
委托诉讼代理人：韩雪，北京嘉观律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李豆豆，北京嘉观律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：北京市程锦宾馆，住所地北京市西城区永宁胡同10号。
法定代表人：师海伟，经理。
委托诉讼代理人：尼如涛，北京沃兴律师事务所律师。
上诉人北京市诚至物业管理有限责任公司（下称诚至物业公司）因与上诉人北京市程锦宾馆（下称程锦宾馆）房屋租赁合同纠纷一案，均不服北京市西城区人民法院（2020）京0102民初17376号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月3日立案后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。
诚至物业公司上诉请求：同意一审判决第一项，撤销一审判决第二、三项，依法改判：1.程锦宾馆将北京市西城区永宁胡同10房屋（下称涉案房屋）腾退并交还我公司；2.确认我公司不予退还程锦宾馆已支付的押金61250元；3.程锦宾馆向我公司支付房屋占有使用费（自2019年12月1日计至实际腾房之日，按照日租金3296.81元的标准计算，暂计至2021年1月6日为1328614.43元）；4.程锦宾馆向我公司支付逾期付款的资金占用费（自2019年12月1日计至实际腾房之日，以1328614.43为本金，按照全国银行间同业拆借公布的贷款市场报价利率计算，暂计至2021年1月6日为58600.02元）。暂计至2021年1月6日，上述费用共计1448464.45元。事实与理由：一、原审判决认定程锦宾馆在同等条件下优先承租涉案房屋，认定事实与适用法律均存在错误。（一）一审判决适用《中华人民共和国民法总则》第九条之绿色原则，判决程锦宾馆在同等条件下对涉案房屋进行承租，违背了意思自治与合同自由原则。首先，意思自治与合同自由原则是民法总则与合同法的基本原则，以合同自由为代表的意思自治是民商法的基石。法院应当谨慎介入当事人意思自治领域，充分尊重民事主体的合同自由权利。一审判决在未考量我公司的真实意思表示的情况下，直接适用绿色原则，认定我公司与程锦宾馆形成了新的房屋租赁合同关系，过度介入当事人意思自治领域，限制了合同自由，不符合民商法基本原则；其次，我公司与案外人北京欣汇聚科技有限公司（下称欣汇聚公司）签订租赁合同，更符合绿色原则。根据欣汇聚公司提交的《租赁意向书》，欣汇聚公司拟投入600万元用于涉案房屋改造，且改造内容包括自然景观及绿色植被植入，而程锦宾馆投资意向中的600万元投资改造不包括绿色植被植入等内容；最后，一审判决认定程锦宾馆经营宾馆住宿等业务进行了大量资金投入，并无证据支持。（二）一审判决认定因程锦宾馆行使优先承租权，我公司即与程锦宾馆形成了新的房屋租赁合同关系，认定事实与适用法律均存在错误。首先，程锦宾馆优先承租权是基于《永宁胡同10号项目房屋租赁合同》约定产生，仅在合同当事人之间发生效力。优先承租权属于优先缔约请求权，非物权和形成权，不具备对抗物权的效力，亦不具备单方形成新合同关系的效力，更不宜通过强制履行的方式进行保护。本案中，程锦宾馆不符合同等条件，且我公司亦不存在与程锦宾馆续签的意思表示，而一审判决直接认定因程锦宾馆行使优先承租权，即与我公司形成新的房屋租赁合同关系，对优先承租权的性质、适用条件、法律后果以及本案事实均认定错误。其次，我公司与程锦宾馆之间未就续签形成合意。最后，即使一审判决认定我公司履行告知义务存在瑕疵，我公司应承担的亦属基于合同产生的违约责任，不应直接通过限制物权的方式予以保护。二、《永宁胡同10号项目房屋租赁合同》并未明确约定我公司应履行的告知义务，我公司已按照以往交易习惯，以合理的方式尽到了告知义务，保障了程锦宾馆的优先承租权，而程锦宾馆也已通过提交《租赁意向书》的形式行使了优先承租权，但由于其提出的租金单价较低，不符合《永宁胡同10号项目房屋租赁合同》约定的同等条件，故程锦宾馆的优先承租权已经消灭。一审判决认定程锦宾馆对涉案房屋的优先承租权尚未消灭，认定事实错误。最后，《永宁胡同10号项目房屋租赁合同》已于2019年12月1日终止，但程锦宾馆并未向我公司返还涉案房屋，并至今仍处于无权占有状态，故一审判决认定程锦宾馆未能行使优先承租权，并与我公司续签的责任不可归咎于程锦宾馆，酌定减免2个月的房屋占用费，认定事实错误。同时，一审判决对于我公司主张房屋占用费、资金占用费、不予退还押金的诉讼请求未予支持，认定事实亦均存在错误。
针对诚至物业公司的上诉，程锦宾馆辩称：不同意诚至物业公司的上诉请求和理由。我宾馆对于一审法院查明事实和适用法律都没有异议。《永宁胡同10号项目房屋租赁合同》中约定我宾馆在合同期满后享有同等条件下的优先承租权，该约定体现了双方的意思自治原则，一审法院在判决我宾馆有优先承租权的情况下，因为我宾馆没有改变房屋现状，前期投入得到了有效利用，有利于节约资源，也符合绿色环保原则，我宾馆的优先承租权是有明确法律依据的。在合同到期前，诚至物业公司有继续出租的意愿，双方也在就续约事宜进行沟通，诚至物业公司没有将续约的同等条件以适当的方式向我宾馆通知，也没有给我宾馆合理期间做出决定。合同期满至今，我宾馆一直在使用涉案房屋进行经营，我宾馆在知道诚至物业公司出租给案外人后立即主张了优先承租权，案外人没有对涉案房屋进行投资经营。
程锦宾馆上诉请求：同意一审判决第一、二、三项，要求确认我宾馆承担2019年12月1日至2020年3月31日期间房屋占用费64321元。1.《永宁胡同10号项目房屋租赁合同》期限届满后由于不可归咎于我宾馆的原因，双方未续签租赁合同，我宾馆在此期间内管理使用涉案房屋，因此，我宾馆应参照双方原租赁合同约定的标准确定该期间的房屋占用费64312元。2.根据国家有关政策，因受疫情影响，应对经营困难的餐饮、住宿等行业免除2020年上半年3个月房屋租金。综上，一审判决认定我宾馆支付诚至物业公司2019年12月1日至2020年3月31日期间的房屋占用费385875元，属认定事实不清，判决有误。
针对程锦宾馆的上诉，诚至物业公司辩称：房屋占有使用费是我公司的实际损失，原合同约定的标准是低于现在市场价格的，按照原合同标准承担房屋占有使用费不足以弥补我公司的实际损失。现在的市场价格可以参考我公司与欣汇聚公司签订的新租赁合同约定的租金标准。我公司不是国有企业，涉案房屋是集体财产，也不是国有房屋，所以不属于国家政策的规定范畴。
诚至物业公司向一审法院起诉请求：1.确认我公司与程锦宾馆所签订的《永宁胡同10号项目房屋租赁合同》于2019年12月1日终止；2.判令程锦宾馆将涉案房屋腾退并交还我公司；3.确认我公司不予退还程锦宾馆已支付的押金61250元；4.判令程锦宾馆向我公司支付房屋占有使用费（自2019年12月1日计算至程锦宾馆实际腾退房屋之日，按照日租金3296.81元的标准计算）；5.判令程锦宾馆向我公司支付逾期付款的资金占用费（自2019年12月1日计至程锦宾馆实际腾房之日，以524192.79元为本金，按照全国银行间同业拆借公布的贷款市场报价利率计算）。
程锦宾馆向一审法院反诉请求：判令按照诚至物业公司与欣汇聚公司签订的《永宁胡同10号项目整体租赁类合同》的条件行使优先承租权。
一审法院认定事实：2004年12月2日，诚至物业公司作为甲方（出租方），北京金翠康珠宝玉石有限责任公司（下称金翠康公司）作为乙方（承租方），双方签订《租赁合同》，约定乙方承租甲方北京市西城区永宁胡同10号（信访办公用房除外），租赁期间自2004年12月1日至2014年11月30日。
2006年2月13日，诚至物业公司作为甲方，金翠康公司作为乙方，程锦宾馆作为丙方，三方签订《协议书》，约定甲、乙双方于2004年12月2日签订的永宁胡同10号租赁合同，甲、乙、丙三方同意从该协议签订之日起到该租赁合同有效期结束日，乙方将该租赁合同规定之对永宁胡同10号的所有权利、义务转让给丙方，由丙方继承甲、乙双方于2004年12月2日签订的永宁胡同10号租赁合同规定对永宁胡同10号之乙方与甲方的权利、义务关系。
2014年12月1日，诚至物业公司作为甲方（出租方），程锦宾馆作为乙方（承租方），双方签订《永宁胡同10号项目房屋租赁合同》，甲方将涉案房屋出租给乙方仅为宾馆使用，租赁日期为2014年12月1日至2019年11月30日，其中2014年12月1日至2016年11月30日，每季度租金为183750元，全年租金735000元，从第三年开始递增5%，自2016年12月1日至2019年11月30日止，每季度租金为192937.50元，全年租金总额为771750元，乙方同意按租金标准向甲方交付该房产租金，支付方式为按季度支付。房产押金为61250元。若本合同期满或提前终止与解除，甲方有权要求乙方将其全部或部分私有财产和自置设备、物品搬出该房产，并必须恢复该房产原状或支付相当于恢复该房产原状所应发生的费用。若本合同期满或提前终止与解除15日内，乙方仍未将其全部或部分私有财产和自置设备、物品搬出该房产或未按甲方要求恢复原状，则视为乙方放弃权利，届时甲方（或甲方授权的代理人）有权委派人员将乙方的上述财产与物品予以变卖或以其他方式处理，并无须给予方任何补偿。甲方可以从乙方的押金及财产与物品变卖所得中扣除所欠费用。乙方应在解除或终止之日起7日内，将房屋及其附属设施、设备恢复原状后（房屋无法恢复原状且甲方认可现状的除外）无条件归还甲方，同时乙方应当将自身物品清理移除，如逾期归还或未将自身物品清理移除的，则乙方按合同的有关内容承担相应法律责任。双方在上述合同第九条中约定：“9.1租赁期满前一个月，乙方可提出续租要求，若甲方拟继续出租该房产，且乙方在本合同期内无重大违约行为，则在同等条件下，乙方有权优先获签下一期该房产租赁合同……”双方在合同中还约定了其他权利义务。后诚至物业公司作为甲方，程锦宾馆作为乙方，双方签订《<永宁胡同10号房屋租赁合同>补充协议》。
2019年9月至11月期间，诚至物业公司人员与程锦宾馆人员就涉案房屋下一期租赁进行协商，程锦宾馆向诚至物业公司发送了《酒店投资运营计划书》以及《北京市程锦宾馆租赁意向》，其中租金意向：方案①租期3年4个月（半年装修期）+同等条件下优先续约权……租金为1.8元/天/平方米，租金递增为每两年递增5%……方案②租期：5年6个月（半年装修期）+同等条件下优先续约权……租金：租金为1.8元/天/平方米，租金递增为每两年递增3%。
2020年1月2日，诚至物业公司作为甲方（出租方），北京欣汇聚科技有限公司作为乙方签订《海龙集团永宁胡同10号项目整体租赁类合同》，其中约定甲方将北京市西城区永宁胡同10号出租给乙方使用，作为商业用途，租赁期间为2020年4月1日至2024年12月31日，租金标准按照每两年3%递增，第一年租金基数为2.05/建筑平方米/日计算，租金按季度支付。双方还约定了其他权利义务。
2020年2月15日，诚至物业公司工作人员向程锦宾馆人员发送通知书，要求程锦宾馆搬离涉案房屋。
2020年6月29日，程锦宾馆向诚至物业公司转款385875元。2020年7月2日，诚至物业公司向程锦宾馆邮寄《关于收取房屋占有使用费等的告知函》，其中主张其损失持续发生，且程锦宾馆支付的款项低于诉讼请求，亦不足以弥补拒绝腾退的损失，要求程锦宾馆主动腾退涉案房屋等内容。诚至物业公司对邮寄上述函件及过程进行了公证，由北京市燕京公证处制作（2020）京燕京内民证字第2138号公证书。2020年7月22日，程锦宾馆向诚至物业公司发送《通知书》，要求按照诚至物业公司与北京欣汇聚科技有限公司所欠租赁合同标准优先承租涉案房屋。
另查，一、庭审中，诚至物业公司提交租赁合同到期通知书的张贴照片，证明其于2019年11月29日已向程锦宾馆要求告知返还房屋。程锦宾馆对该照片真实性不认可，称并未于上述时间收到通知书。
二、庭审中，诚至物业公司提交会议纪要，证明诚至物业公司与程锦宾馆进行了充分的说明，程锦宾馆提出的续租方案因单价过低，经讨论未能通过，所以没有达成续租合意。程锦宾馆对上述会议纪要真实性不认可，认为系对方单方制作，且并未将会议内容向程锦宾馆进行告知。另，诚至物业公司为证明程锦宾馆的报价低于欣汇聚公司以及欣汇聚公司的资本更优于程锦宾馆，程锦宾馆与欣汇聚公司并非同等条件，提交了欣汇聚公司的《租赁意向书》及工商信息截图。程锦宾馆对于欣汇聚公司的《租赁意向书》的真实性不认可，且诚至物业公司没有将欣汇聚公司租金意向及相应租金标准告知程锦宾馆；对于诚至物业公司提交的工商信息截图真实性认可，但认为注册资金不能反映企业公司的真实资金情况，程锦宾馆经营效益良好，没有对外债务或其他纠纷，诚至物业公司的意见不能成立。
三、庭审中，程锦宾馆为证明其对涉案房屋办理电力增容、为经营宾馆进行装修改造以及加盟速8酒店的情况，提交了加盟合同、品牌使用授权书、汇款凭证、收据、施工合同等相关材料。诚至物业公司认为上述证明材料与本案争议无关。
四、庭审中，对于程锦宾馆于2020年6月29日的转款385875元，程锦宾馆称上述费用为2020年6月筹措的资金，因为2020年2月疫情发生，按照相关政策应当减免三个月的租金。诚至物业公司则认为上述款项系房屋占用费并非租金。
一审法院认为：诚至物业公司与程锦宾馆之间就涉案房屋签订的《永宁胡同10号项目房屋租赁合同》及《<永宁胡同10号房屋租赁合同>补充协议》，系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同。上述合同于2019年11月30日到期，诚至物业公司主张确认上述合同于2019年12月1日终止，不予退还租房押金，并要求程锦宾馆搬离涉案房屋、支付房屋占用费及资金占用损失等。程锦宾馆则提出依约定其对涉案房屋具有优先承租权，故不同意诚至物业公司的上述请求，并要求按照诚至物业公司与欣汇聚公司签订的《海龙集团永宁胡同10号项目整体租赁类合同》继续承租涉案房屋；诚至物业公司则认为程锦宾馆未构成“同等条件”的继续承租，且程锦宾馆的优先承租权业已消灭，不同意程锦宾馆的上述反诉请求。故而，本案的争议焦点为：一、程锦宾馆对涉案房屋的优先承租权是否消灭；二、程锦宾馆是否能够基于优先承租权租赁涉案房屋。
一、程锦宾馆对涉案房屋的优先承租权尚未消灭。
首先，程锦宾馆享有涉案房屋的优先续租权。因依据双方约定，如诚至物业公司继续出租涉案房屋，程锦宾馆亦欲继续租赁涉案房屋，需在租赁期满前一个月，提出续租要求，程锦宾馆在合同期内无重大违约行为的情况下，程锦宾馆获得在同等条件下优先承租涉案房屋的权利。诚至物业公司在本合同到期前以投标招商方式出租涉案房屋，并与案外人就涉案房屋达成了涉案合同到期后的房屋租赁合同，故诚至物业公司存在继续出租涉案房屋意愿；程锦宾馆在诚至物业公司的招商期内进行投标，要求承租涉案房屋，且在2019年9月开始即与诚至物业公司协商有关续租事宜，故程锦宾馆在合同约定期限内对继续承租涉案房屋提出要求；诚至物业公司亦未提交证据证明程锦宾馆在合同期内存在重大违约行为，故程锦宾馆按约定在同等条件下享有优先获签下一期涉案房屋租赁合同的权利。
其次，程锦宾馆所享有的优先承租权并未消灭，分析如下：1.诚至物业公司未以合理方式履行告知义务。基于涉案房屋租赁合同的签订时间及合同履行期间，程锦宾馆所享有的优先承租权系基于合同产生，故诚至物业公司应按照合同约定保障程锦宾馆上述权利的实现。诚至物业公司主张因在合同并未明确约定其告知义务的履行方式，诚至物业公司以交易习惯、以合理方式对程锦宾馆进行告知，保障了程锦宾馆的优先承租权。法院认为，双方虽未在合同中明确约定诚至物业公司的告知履行方式，但告知义务的履行应符合合同的本意，合同中对程锦宾馆优先承租权的约定，本就是双方对合同到期后对涉案房屋继续处于租赁状态时的安排，故诚至物业公司则负有将其最终确定的涉案房屋租赁价格、价款履行方式及租赁期限和租金支付期限等内容对程锦宾馆进行告知义务，并应给予程锦宾馆合理期间予以回复。诚至物业公司仅以其告知程锦公司所提的租金标准或租期不符合其要求为由，主张进行了合理告知，法院对此不予采纳。2.诚至物业公司所称程锦宾馆已在“同等条件”下行使优先承租权的意见不能成立。诚至物业公司认为程锦宾馆以提交租赁意向书的方式行使了优先承租权，在不符合“同等条件”的情况下，程锦宾馆的优先承租权已消灭。法院认为，诚至物业公司以招投标方式确定下一租期租赁物的租赁价格、价款履行方式及租赁期限和租金支付期限等内容，程锦宾馆在未知诚至物业公司对上述出租具体条件的情形下所发送的租赁意向书，系其要求对涉案房屋进行下一期承租的意思表示；又因，诚至物业公司在进行招标后，其确定承租人的方式并非通过公开竞价方式，而是通过其公司内部讨论决定，故程锦宾馆参与投标的行为不能认定为对优先承租权的放弃或行使完毕，亦不能当然免除诚至物业公司告知程锦宾馆出租涉案房屋的“同等条件”的义务。诚至物业公司未有证据证明其已在程锦宾馆发出租赁意向书前明确告知其出租涉案房屋的“同等条件”情况下，而以他人所发送的租赁意向书作为“同等条件”的前提，缺乏依据，法院对诚至物业公司该项抗辩意见亦不予采纳。程锦宾馆称其在诉讼过程中以证据方式获取了诚至物业公司与欣汇聚公司所签订的《海龙集团永宁胡同10号项目整体租赁类合同》，并同意按照该合同全部条款履行并向诚至物业公司发出函件，要求行使优先承租权，法院认为程锦宾馆就涉案房屋的优先承租权并未消灭。
二、程锦宾馆应在同等条件下优先承租涉案房屋。
程锦宾馆因享有对涉案房屋的优先承租权，且同意完全按照诚至物业公司与欣汇聚公司所签订的《海龙集团永宁胡同10号项目整体租赁类合同》约定履行的情况下，法院认为涉案房屋应当由程锦宾馆优先承租，分下如下：1.从房屋的使用情况因素考量，程锦宾馆于2006年以来对承租涉案房屋进行长期使用，至庭审辩论终结时，诚至物业公司虽与北京欣汇聚科技有限公司之间签订了房屋租赁合同，但涉案房屋仍处于程锦宾馆占有使用中。2.从绿色原则及经济因素考量，程锦宾馆因在涉案房屋经营宾馆住宿等业务，进行了大量资金投入，且经营场所对于品牌经营具有重要影响，如程锦宾馆无法通过行使优先承租权承租涉案场地，势必造成较大的经济损失以及无形商业利益损失，程锦宾馆继续使用涉案房屋则可充分利用原有设施设备，一定程度上避免不必要的浪费；对于诚至物业公司而言，在程锦宾馆同意完全按照其与欣汇聚公司所签订的《海龙集团永宁胡同10号项目整体租赁类合同》条款履行的情况下，对其而言未有经济损失，且亦不存在由程锦宾馆继续承租，则房屋租赁合同无法履行的情形；对于欣汇聚公司而言，其尚未对涉案房屋进行投资经营，其经济损失势必小于程锦宾馆，故法院认为对程锦宾馆按照诚至物业公司与欣汇聚公司签订的《海龙集团永宁胡同10号项目整体租赁类合同》的条件行使优先承租权的诉讼请求予以支持。诚至物业公司认为其在原租赁合同到期后收回房屋系行使物权，而程锦宾馆所行使的优先承租权基于合同所产生的债权，故其优先承租权无法与物权形成对抗。但，应当指出，首先，诚至物业公司与程锦宾馆之间存在房屋租赁合同关系，诚至物业公司作为涉案物权人亦是房屋租赁合同的出租人，故在因诚至物业公司未能完全履行合同约定内容的情况下，主张物权的行使，缺乏法律依据；其次，诚至物业公司在涉案房屋到期后对于房屋存在再行出租的情形，并非将房屋收回自用，诚至物业公司再行出租的行为亦是让渡涉案房屋使用权获取收益的行为，程锦宾馆也亦基于诚至物业公司的出租意愿并结合合同约定取得了同等条件下的优先承租权，故法院对诚至物业公司上述抗辩意见不予采纳。应当指出，程锦宾馆已向诚至物业公司主张在同等条件下行使优先承租权，双方应当及时就涉案房屋租赁事宜签订书面协议。综上，法院对于诚至物业公司要求确认其与程锦宾馆于2014年12月1日所签订的《永宁胡同10号项目房屋租赁合同》到期终止不持异议，但因程锦宾馆行使优先承租权，诚至物业公司与程锦宾馆形成了新的房屋租赁合同关系，故法院对诚至物业公司要求程锦宾馆腾涉案房屋的诉讼请求不予支持。
因程锦宾馆认可按照《海龙集团永宁胡同10号项目整体租赁类合同》的条件履行合同，故法院对诚至物业公司主张的房屋占用费的诉讼主张进行分段讨论。对于2019年12月1日至2020年3月31日期间，因双方就此未进行约定，但上述期间内程锦宾馆未能行使优先承租权与诚至物业公司达成房屋租赁合同的责任不可归咎于程锦宾馆，且结合新冠病毒疫情发生后，涉案房屋所在地区的防控政策、经营业态，故法院参照原合同标准酌定减免2个月的房屋占用费，程锦宾馆应支付该期间房屋占用费128625元；又因，程锦宾馆于2020年6月支付了上述款项，故程锦宾馆无需再行支付上述期间房屋占用费。对于2020年4月1日起，双方之间应成立新的房屋租赁合同关系，双方应当按照约定行使权利、履行义务，故法院对诚至物业公司主张2020年4月1日之后的房屋占用费不予支持，如双方因租金给付发生纠纷应当另行解决。对于诚至物业公司所主张的资金占用费，因双方对此未有约定，且上述期间房屋费用未能及时给付系双方对优先承租权行使存在争议，故法院对诚至物业公司该项诉讼不予支持。对于诚至物业公司要求确认不予退还押金的诉讼请求，因诚至物业公司并未提交证据证明程锦宾馆在原租期内存在欠费，且经抵扣后，程锦宾馆亦不存在欠付房屋占用费之情形，故法院对诚至物业公司该项诉讼请求不予支持。据此，一审法院于2020年12月22日判决：一、确认北京市诚至物业管理有限责任公司与北京市程锦宾馆于二〇一四年十二月一日所签订的《永宁胡同10号项目房屋租赁合同》于二〇一九年十二月一日终止;二、北京市程锦宾馆按照北京市诚至物业管理有限责任公司与北京欣汇聚科技有限公司签订于二〇二〇年一月二日的《海龙集团永宁胡同10号项目整体租赁类合同》所约定的同等条件对北京市西城区永宁胡同10号房屋进行承租;三、驳回北京市诚至物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。
双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。
另，二审审理中，经本院询问：1.诚至物业公司与程锦宾馆均认可案外人欣汇聚公司并未实际占有使用涉案房屋，现涉案房屋仍在程锦宾馆占有使用中；2.诚至物业公司称其在欣汇聚公司签订租赁合同前，欣汇聚公司曾经实际勘验过涉案房屋状况，程锦宾馆对此不予认可，诚至物业公司就其该项主张未提交相应证据予以证明；3.诚至物业公司认可其尚未向案外人欣汇聚公司收取任何租赁租金等费用。
本院认为：诚至物业公司与程锦宾馆于2014年12月1日签订的《永宁胡同10号项目房屋租赁合同》及《<永宁胡同10号房屋租赁合同>补充协议》均系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，均应属合法有效，双方均应按照合同约定行使各自权利、履行各自义务。
关于程锦宾馆对涉案房屋的优先承租权是否消灭的问题。诚至物业公司称程锦宾馆以提交租赁意向书的形式行使了优先承租权，但不符合“同等条件”的情形，故程锦宾馆的优先承租权已经消灭。程锦宾馆对此不予认可，主张直至收到法院送达的本案起诉材料才得知诚至物业公司与案外人欣汇聚公司就涉案房屋签订了租赁合同，其优先承租权未得以行使，且在本案中明确要求按照诚至物业公司与欣汇聚公司签订的《海龙集团永宁胡同10号项目整体租赁类合同》所约定的同等条件对涉案房屋进行承租。本院认为，首先，双方在租赁合同中明确约定了程锦宾馆的优先承租权行使条件，即“租赁期满前一个月，乙方可提出续租要求，若甲方拟继续出租该房产，且乙方在本合同期内无重大违约行为，则在同等条件下，乙方有权优先获签下一期该房产租赁合同”，现程锦宾馆在租赁合同期内无违约行为，且在租赁期满前一个月提出续租申请，诚至物业公司亦拟继续出租涉案房屋；其次，虽程锦宾馆提出的租赁意向书未获得诚至物业公司同意，但基于诚至物业公司对涉案房屋的招租并未采取公开招标形式，诚至物业公司未能将是否存在其他欲承租涉案房屋方、承租期限、租金标准、租金支付方式等租赁合同应具备的主要内容对程锦宾馆进行明确告知，并给与程锦宾馆合理期限予以回复，故程锦宾馆行使在合同约定“同等条件下”优先承租权存在明显障碍；最后，诚至物业公司仅以其告知程锦宾馆所提的租金标准或租期不符合要求为由主张其已履行告知义务，缺乏合同或法律依据，本院难以支持。故综上，程锦宾馆的租赁意向书未被通过不代表其优先承租权已经行使完毕，现诚至物业公司以程锦宾馆的优先承租权已经消灭为由要求程锦宾馆腾退涉案房屋、押金不予退还、支付至腾退之日止的房屋占有使用费、资金占用费的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。程锦宾馆要求按照诚至物业公司与欣汇聚公司签订的《海龙集团永宁胡同10号项目整体租赁类合同》所约定的同等条件对涉案房屋进行承租的诉讼请求，合同及法律依据充分，本院予以支持。
同时，鉴于程锦宾馆同意按照诚至物业公司与欣汇聚公司签订的《海龙集团永宁胡同10号项目整体租赁类合同》所约定的同等条件对涉案房屋进行承租，一审法院就此对房屋占有使用费分段认定，并无不妥。2019年12月1日至2020年3月31日期间，诚至物业公司与程锦宾馆在租赁合同中并未就此进行明确约定，一审法院结合上述期间出现的疫情因素，酌情确定减免程锦宾馆2个月租金标准的房屋占有使用费，并无不当。应当指出，程锦宾馆已经支付上述期间房屋占有使用费，其无需再行支付。2020年4月1日之后的房屋租金、房屋占有使用费问题，因双方成立了新的房屋租赁合同关系，故诚至物业公司要求程锦宾馆支付上述期间的房屋占有使用费的诉讼请求，本院不予支持。双方可待发生欠付租金后再另行予以解决。另，应当指出，程锦宾馆关于仅同意承担2019年12月1日至2020年3月31日期间房屋占用费64321元的上诉请求，并非针对一审法院判决主文，故本院对此不予审理。
综上所述，诚至物业公司与程锦宾馆的上诉请求均不能成立，均应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费35901元，由北京市诚至物业管理有限责任公司负担34493元（已交纳），由北京市程锦宾馆负担1408元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘苑薇
审 判 员 孟 龙
审 判 员 何江恒
二〇二一年四月二十八日
法官助理 袁 芳
书 记 员 刘梓晨
