在农村，农民个人建房，基本都不是由正规具有资质的施工单位建盖，而是包给不具备资质的个体施工队伍施工。如果双方产生纠纷，是按普通承揽关系处理适用《中华人民共和国合同法》还是按建设工程合同关系处理适用《中华人民共和国建筑法》，各地法院认定各异。
一、农民自建房的定义
最高人民法院民一庭倾向性意见认为：《中华人民共和国建筑法》第83条规定的农民自建是从建设主体即权利主体而言的，不论是农民自己施工，还是将工程承包给个体工匠或建筑施工企业建设，都是属于农民自建。（《中国民事审判前沿》2005年第1集（总第1集），下同）。
本文认为，“农民自建”，应从建设和使用的角度理解，即只要是建设后自己使用，无论其是自己施工还是承包给第三人或第三方施工，均为“自建”。
二、关于“低层住宅”的界定
根据原建设部《关于加强村镇建设工程质量安全管理的若干意见》第三（三）“对于村庄建设规划范围内的农民自建两层（含两层）以下住宅（以下简称农民自建低层住宅）的建设活动，县级建设行政主管部门的管理以为农民提供技术服务和指导作为主要工作方式。”故，农民自建低层住宅是指在村庄建设规划范围内的农民自建两层（含两层）以下住宅，三层（含三层）以上则不属于低层住宅。
三、农民自建低层住宅，承包人是否需要资质
根据《中华人民共和国建筑法》第八十三条“……抢险救灾及其他临时性房屋建筑和农民自建低层住宅的建筑活动，不适用本法。”、原建设部《关于加强村镇建设工程质量安全管理的若干意见》第（三）项：“对于村庄建设规划范围内的农民自建两层（含两层）以下住宅的建设活动，县级建设行政主管部门的管理以为农民提供技术服务和指导作为主要工作方式。”根据《浙江省农村住房建设管理办法》第十条“除法律、法规另有规定外，农村住房建设不需要办理建筑工程施工许可证。建设非低层农村住房的，建房村民应当委托建筑施工企业施工；建设低层农村住房的，也可以委托具有相应技能的农村建筑工匠施工。”
本文认为，在浙江省范围内，农民自建低层住宅，对承包人并无资质要求。但农民自建非低层住宅，则必须委托建筑施工企业施工。
四、农民自建住宅行为中的合同性质认定
根据《中华人民共和国建筑法》第二条“在中华人民共和国境内从事建筑活动，实施对建筑活动的监督管理，应当遵守本法。”第八十三条第三款“农民自建低层住宅的建筑活动，不适用本法。”；参照建设部规章建质[2004]216号《关于加强村镇建设工程质量安全管理的若干意见》第三条第(三)项规定“对于村庄建设规划范围内的农民自建两层(含两层)以下住宅(以下简称农民自建低层住宅)的建设活动……”；建设部建村[2006]303号《关于加强农民住房建设技术服务和管理的通知》第六条“三层(含三层)以上的农民住房建设管理要严格执行《建筑法》、《建设工程质量管理条例》等法律法规的有关规定”。
根据上述规定，“农民自建低层住宅”是指农民自建的两层(含两层)以下的住宅，不适用《中华人民共和国建筑法》，故没有特别规定的就应适用《中华人民共和国合同法》且应定为承揽合同。反之，建盖三层(含三层)以上房屋的，则应适用《中华人民共和国建筑法》。
五、无资质承建农村三层(含三层)以上住房建设，应认定建设工程合同无效
根据《中华人民共和国建筑法》第十二条、第十三条的规定，从事建筑施工工作的承包方应当具备相应的从业资质；《建设工程安全生产管理条例》第二十条规定：施工单位从事建设工程的新建、扩建、改建和拆除等活动，应当具备国家规定的注册资本、专业技术人员、技术装备和安全生产等条件，依法取得相应等级的资质证书，并在其资质等级许可的范围内承揽工程。《村庄和集镇规划建设管理条例》第二十三条规定：承担村庄、集镇规划区内建筑工程施工任务的单位，具有相应的施工资质等级证书或者资质审查证明，并按照规定的经营范围承担施工任务。在村庄、集镇规划区内从事建筑施工的个体工匠，除承担房屋修缮外，须按有关规定办理施工资质审批手续。建设工程合同是特殊的承揽合同，不应简单适用承揽合同的规定。
承建农村三层(含三层)以上住宅，应当适用《中华人民共和国建筑法》，无资质承建人不能成为订立建筑承包合同的合格主体，双方订立的建筑承包合同违反《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项的强制性规定而无效。
六、无效合同的处理
建筑工程合同由于违反我国法律、行政法规的强制性、禁止性规定，应确认为无效合同。合同虽然无效，但根据无效合同的处理原则及公平原则，工程款应予以支付。如果工程已经验收并结算完毕，法院可按双方结算的工程款数额支持承包方的请求。如果工程未竣工结算或者对房屋质量争议，应由双方先行对该工程质量、工程量、工程款进行必要的鉴定后再处理，申请鉴定的应在举证期限内提出。具体法律适用上，应依照最高人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二、三条规定处理。
七、若承包人没资质，自建农民应否承担选择过失责任
例：承包人雇请的工人在施工过程中受伤，农民作为建设方是否对工人受到的人身损害承担赔偿责任？
根据《最高人民法院关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》第十条“承揽人在完成工作过程中对第三人造成损害或者造成自身损害的，定作人不承担赔偿责任。但定作人对定作、指示或者选任有过失的，应当承担相应的赔偿责任。”
故，如果农民自建两层以下（含两层）房屋，在现行法律范围内，对于承包人没有资质的限制，不应因“承包人没有资质”而认定作为建设方的农民有选任过失而对承包人雇请工人受伤承担责任；如果农民自建三层以上（含三层）房屋，如选择无资质的承包人，则农民作为建设方，则可能承担相应的赔偿责任。
综上，农民自建三层以上房屋普遍由无资质的个人施工目前仍是普遍现象，但并不意味着这种现状是合法的。人民法院通过个案的裁判来促进国家法律法规得到正确执行，对公民社会活动起到指导作用。村民建房将不属于“农民自建低层住宅”等级的房屋工程承包给不具有资质的个人施工，建房成本大幅降低，但因承包人缺乏必要的建设工程常识，对建筑质量埋下了隐患。就农民自身建房而言，更应顾及建房质量及安全，选择有资质、有经验、有实力的承包人。 因此，在强化村庄规划建设和监管的同时，应加强对安全建房的法律宣传。
在农村，农民个人建房，基本都不是由正规具有资质的施工单位建盖，而是包给不具备资质的个体施工队伍施工。如果双方产生纠纷，是按普通承揽关系处理适用《中华人民共和国合同法》还是按建设工程合同关系处理适用《中华人民共和国建筑法》，各地法院认定各异。
一、农民自建房的定义
最高人民法院民一庭倾向性意见认为：《中华人民共和国建筑法》第83条规定的农民自建是从建设主体即权利主体而言的，不论是农民自己施工，还是将工程承包给个体工匠或建筑施工企业建设，都是属于农民自建。（《中国民事审判前沿》2005年第1集（总第1集），下同）。
本文认为，“农民自建”，应从建设和使用的角度理解，即只要是建设后自己使用，无论其是自己施工还是承包给第三人或第三方施工，均为“自建”。
二、关于“低层住宅”的界定
根据原建设部《关于加强村镇建设工程质量安全管理的若干意见》第三（三）“对于村庄建设规划范围内的农民自建两层（含两层）以下住宅（以下简称农民自建低层住宅）的建设活动，县级建设行政主管部门的管理以为农民提供技术服务和指导作为主要工作方式。”故，农民自建低层住宅是指在村庄建设规划范围内的农民自建两层（含两层）以下住宅，三层（含三层）以上则不属于低层住宅。
三、农民自建低层住宅，承包人是否需要资质
根据《中华人民共和国建筑法》第八十三条“……抢险救灾及其他临时性房屋建筑和农民自建低层住宅的建筑活动，不适用本法。”、原建设部《关于加强村镇建设工程质量安全管理的若干意见》第（三）项：“对于村庄建设规划范围内的农民自建两层（含两层）以下住宅的建设活动，县级建设行政主管部门的管理以为农民提供技术服务和指导作为主要工作方式。”根据《浙江省农村住房建设管理办法》第十条“除法律、法规另有规定外，农村住房建设不需要办理建筑工程施工许可证。建设非低层农村住房的，建房村民应当委托建筑施工企业施工；建设低层农村住房的，也可以委托具有相应技能的农村建筑工匠施工。”
本文认为，在浙江省范围内，农民自建低层住宅，对承包人并无资质要求。但农民自建非低层住宅，则必须委托建筑施工企业施工。
四、农民自建住宅行为中的合同性质认定
根据《中华人民共和国建筑法》第二条“在中华人民共和国境内从事建筑活动，实施对建筑活动的监督管理，应当遵守本法。”第八十三条第三款“农民自建低层住宅的建筑活动，不适用本法。”；参照建设部规章建质[2004]216号《关于加强村镇建设工程质量安全管理的若干意见》第三条第(三)项规定“对于村庄建设规划范围内的农民自建两层(含两层)以下住宅(以下简称农民自建低层住宅)的建设活动……”；建设部建村[2006]303号《关于加强农民住房建设技术服务和管理的通知》第六条“三层(含三层)以上的农民住房建设管理要严格执行《建筑法》、《建设工程质量管理条例》等法律法规的有关规定”。
根据上述规定，“农民自建低层住宅”是指农民自建的两层(含两层)以下的住宅，不适用《中华人民共和国建筑法》，故没有特别规定的就应适用《中华人民共和国合同法》且应定为承揽合同。反之，建盖三层(含三层)以上房屋的，则应适用《中华人民共和国建筑法》。
五、无资质承建农村三层(含三层)以上住房建设，应认定建设工程合同无效
根据《中华人民共和国建筑法》第十二条、第十三条的规定，从事建筑施工工作的承包方应当具备相应的从业资质；《建设工程安全生产管理条例》第二十条规定：施工单位从事建设工程的新建、扩建、改建和拆除等活动，应当具备国家规定的注册资本、专业技术人员、技术装备和安全生产等条件，依法取得相应等级的资质证书，并在其资质等级许可的范围内承揽工程。《村庄和集镇规划建设管理条例》第二十三条规定：承担村庄、集镇规划区内建筑工程施工任务的单位，具有相应的施工资质等级证书或者资质审查证明，并按照规定的经营范围承担施工任务。在村庄、集镇规划区内从事建筑施工的个体工匠，除承担房屋修缮外，须按有关规定办理施工资质审批手续。建设工程合同是特殊的承揽合同，不应简单适用承揽合同的规定。
承建农村三层(含三层)以上住宅，应当适用《中华人民共和国建筑法》，无资质承建人不能成为订立建筑承包合同的合格主体，双方订立的建筑承包合同违反《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项的强制性规定而无效。
六、无效合同的处理
建筑工程合同由于违反我国法律、行政法规的强制性、禁止性规定，应确认为无效合同。合同虽然无效，但根据无效合同的处理原则及公平原则，工程款应予以支付。如果工程已经验收并结算完毕，法院可按双方结算的工程款数额支持承包方的请求。如果工程未竣工结算或者对房屋质量争议，应由双方先行对该工程质量、工程量、工程款进行必要的鉴定后再处理，申请鉴定的应在举证期限内提出。具体法律适用上，应依照最高人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二、三条规定处理。
七、若承包人没资质，自建农民应否承担选择过失责任
例：承包人雇请的工人在施工过程中受伤，农民作为建设方是否对工人受到的人身损害承担赔偿责任？
根据《最高人民法院关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》第十条“承揽人在完成工作过程中对第三人造成损害或者造成自身损害的，定作人不承担赔偿责任。但定作人对定作、指示或者选任有过失的，应当承担相应的赔偿责任。”
故，如果农民自建两层以下（含两层）房屋，在现行法律范围内，对于承包人没有资质的限制，不应因“承包人没有资质”而认定作为建设方的农民有选任过失而对承包人雇请工人受伤承担责任；如果农民自建三层以上（含三层）房屋，如选择无资质的承包人，则农民作为建设方，则可能承担相应的赔偿责任。
综上，农民自建三层以上房屋普遍由无资质的个人施工目前仍是普遍现象，但并不意味着这种现状是合法的。人民法院通过个案的裁判来促进国家法律法规得到正确执行，对公民社会活动起到指导作用。村民建房将不属于“农民自建低层住宅”等级的房屋工程承包给不具有资质的个人施工，建房成本大幅降低，但因承包人缺乏必要的建设工程常识，对建筑质量埋下了隐患。就农民自身建房而言，更应顾及建房质量及安全，选择有资质、有经验、有实力的承包人。 因此，在强化村庄规划建设和监管的同时，应加强对安全建房的法律宣传。
